A Associação Habitação e Desenvolvimento por Portugal (AHDPP) é uma associação independente e sem fins lucrativos que apresenta propostas para responder aos desafios da habitação em Portugal. Entre as suas iniciativas está um modelo de habitação acessível que combina terrenos públicos, investimento de longo prazo e rendas calculadas com base nos rendimentos das famílias.

As informações sobre a proposta e o estado da sua implementação baseiam-se numa entrevista com Rui Miguel Braga, presidente da Direção da AHDPP, e no manifesto fundador disponibilizado no site oficial da associação.

A AHDPP é uma associação nacional dedicada à habitação e ao desenvolvimento territorial. Para compreender o seu papel, importa conhecer a sua natureza, os princípios que orientam a sua atuação e a forma como relaciona a habitação com os desafios sociais e económicos do país.

A Associação Habitação e Desenvolvimento por Portugal, conhecida como AHDPP, é uma associação independente, apartidária e sem fins lucrativos. A sua natureza é cívica, técnica e institucional. Apresenta-se como um espaço de pensamento, debate, proposta e mobilização em torno da habitação e do desenvolvimento territorial.

A AHDPP não se define como um movimento de protesto, uma estrutura partidária ou um promotor imobiliário. O seu papel é produzir conhecimento, formular propostas e contribuir para que instituições e sociedade civil encontrem respostas concretas para os desafios da habitação em Portugal.

A missão da AHDPP é promover o debate qualificado, produzir conhecimento útil, formular propostas concretas e mobilizar instituições e sociedade civil para uma política de habitação mais justa, sustentável e orientada para o desenvolvimento do país.

A associação entende a habitação como uma infraestrutura social e económica essencial, ligada à estabilidade das famílias, à fixação de talento, à produtividade dos territórios e à confiança institucional. Entre os valores que declara estão a habitação como direito, a diferenciação territorial, a transparência financeira, a sustentabilidade intergeracional, a inovação institucional e a importância do conhecimento e da evidência.

A AHDPP conta com um Conselho Consultivo Estratégico que reúne competências de diferentes áreas relacionadas com a habitação. Entre os nomes mencionados na entrevista estão António Carmona Rodrigues, antigo ministro com responsabilidades na área da habitação, e o arquiteto Miguel Saraiva, com experiência internacional em projeto e desenvolvimento urbano.

O Conselho integra também arquitetos e urbanistas, especialistas em investimento imobiliário e financiamento, promotores de habitação acessível, académicos e investigadores de várias instituições de ensino superior. Segundo a entrevista, os membros participam a título pessoal, com base na sua experiência, e não como representantes das entidades onde trabalham.

Para a AHDPP, a crise da habitação não é apenas um problema do setor imobiliário. O manifesto fundador relaciona as dificuldades de acesso a uma casa com a autonomia das pessoas, a possibilidade de formar família, a permanência nos territórios e o futuro do país.

A associação defende que trabalhar deve permitir pagar uma casa digna. Esta prioridade está resumida na expressão “primeiro as famílias” e orienta a defesa de soluções sustentáveis que considerem as dimensões financeira, urbanística, social e territorial da habitação.

A AHDPP descreve a crise da habitação como um desafio que afeta pessoas, famílias e territórios. O seu foco inclui as barreiras económicas ao acesso a uma casa, a relação entre rendimentos e custos habitacionais e as consequências mais amplas dessa realidade.

O manifesto fundador descreve uma realidade em que jovens adiam projetos de vida, famílias da classe média vivem sob pressão e profissionais qualificados podem abandonar o país. A AHDPP identifica, assim, um problema de acesso que afeta pessoas que trabalham, mas que nem sempre encontram uma habitação compatível com os seus rendimentos.

A associação dá atenção especial ao segmento intermédio, incluindo jovens em início de vida ativa, casais com filhos e trabalhadores com rendimentos médios. Na sua perspetiva, este grupo é frequentemente deixado entre preços incomportáveis e soluções que exigem níveis elevados de endividamento.

Um dos princípios defendidos pela AHDPP é que nenhuma família deve gastar mais de um terço do seu rendimento com a casa. A associação compara essa meta com o limiar de sobrecarga habitacional usado pelo Eurostat, que considera existir sobrecarga quando os custos com habitação ultrapassam 40% do rendimento disponível.

A proposta da associação é calcular a renda com base no rendimento do agregado familiar, em vez de a determinar pelo valor de mercado da habitação. A dimensão do agregado deve ser considerada na tipologia da casa atribuída e na avaliação da sua capacidade contributiva, respeitando os limites legais do regime de arrendamento acessível em vigor.

A AHDPP associa a falta de acesso à habitação a consequências que ultrapassam o orçamento doméstico. No manifesto, a associação relaciona a crise com a estabilidade social, a produtividade económica, a coesão nacional e a capacidade de Portugal reter talento.

A perspetiva territorial também é central. A associação defende que o acesso à habitação deve permitir que as pessoas permaneçam no território onde nasceram ou escolheram viver. Por isso, considera necessário adaptar as soluções às diferentes realidades regionais, em vez de presumir que uma única abordagem serve todo o país.

A proposta da AHDPP combina terrenos públicos, construção por promotores e investimento de longo prazo. O modelo procura manter o solo na esfera pública e estabelecer condições para que as casas sejam arrendadas a valores acessíveis às famílias.

O modelo apresentado pela AHDPP começa com a identificação, por parte do município, de um terreno público com aptidão habitacional. Depois de aprovada a afetação do terreno ao programa, o município pode lançar um concurso público e ceder o terreno em direito de superfície, sem vender o solo.

O direito de superfície permite separar, durante um prazo determinado, a propriedade do terreno da propriedade do edifício. Neste modelo, o município mantém a propriedade do solo e o promotor selecionado constrói as habitações de acordo com os requisitos de custo e qualidade definidos no concurso.

Após a conclusão da obra, os edifícios podem ser adquiridos por investidores institucionais de longo prazo ou por um Fundo Nacional de Investimento em Habitação Acessível, caso o Estado decida criá-lo. As famílias arrendam as casas segundo as condições estabelecidas para o programa.

De acordo com a proposta descrita pela AHDPP, os contratos de direito de superfície teriam uma duração entre 40 e 60 anos. No fim do prazo, os edifícios reverteriam para o município. A associação apresenta este mecanismo como uma forma de construir habitação acessível sem alienar o património público e de fazer regressar os edifícios à esfera pública no final do contrato.

No modelo, a renda é calculada com base nos rendimentos do agregado familiar, e não no preço de mercado da habitação. A AHDPP defende que a taxa de esforço com a casa não ultrapasse um terço do rendimento da família e que a dimensão do agregado seja considerada na atribuição da tipologia e na avaliação da capacidade contributiva.

A associação propõe que as rendas e as regras de atualização fiquem definidas em contrato, com tetos destinados a impedir que acompanhem a especulação do mercado. A obrigação de manter as casas em arrendamento acessível seria aplicável durante o período contratual, com monitorização pública e reavaliação periódica dos rendimentos dos agregados.

O financiamento é uma parte central do modelo proposto. A AHDPP descreve uma estrutura em que as rendas sustentariam os custos de operação, manutenção e remuneração do capital, com diferentes responsabilidades para municípios, Estado e investidores.

Os municípios têm um papel central na identificação e qualificação do solo, no lançamento dos concursos, na fiscalização das regras e na garantia de que as habitações chegam às pessoas que delas precisam. A AHDPP afirma que o modelo pode funcionar sem o Estado como parte direta dos contratos, uma vez que, segundo a associação, existem enquadramentos legais para o direito de superfície e para o arrendamento acessível.

O Estado poderá, ainda assim, optar por criar um fundo nacional de investimento em habitação acessível. Segundo a proposta, esse fundo permitiria manter na esfera pública o retorno gerado pelas casas e reinvesti-lo em mais habitação. Os investidores institucionais, por sua vez, poderiam financiar ou adquirir os edifícios, dentro dos termos estabelecidos para cada projeto.

A AHDPP aponta fundos de pensões, seguradoras e fundos públicos de longo prazo como potenciais investidores. O modelo procura capital que aceite uma remuneração moderada, previsível e estável ao longo de décadas, em vez de depender de ganhos rápidos.

De acordo com a associação, as rendas destinam-se a cobrir a operação, a manutenção e a remuneração do capital investido. A utilização do terreno em direito de superfície, sem a sua venda, é apresentada como um elemento que pode reduzir o custo inicial de cada projeto.

A AHDPP afirma que o modelo foi concebido para não gerar dívida pública. A associação refere que os riscos seriam repartidos entre as partes, que não seriam dadas garantias públicas tradicionais a entidades privadas e que a procura seria verificada antes da construção.

A classificação final do modelo para efeitos estatísticos, no entanto, cabe às autoridades nacionais e europeias, conforme reconhece a própria associação. A AHDPP defende que essa validação deve ser feita com transparência antes de o modelo ganhar escala. Assim, a ausência de dívida pública é um objetivo declarado do desenho proposto, não uma classificação definitiva antecipada pela associação.

A proposta dirige-se principalmente a famílias que têm rendimentos, mas encontram dificuldades em aceder a uma habitação adequada a um custo compatível. A atribuição deverá considerar as necessidades dos agregados e obedecer a critérios públicos definidos para cada programa.

O público que a AHDPP identifica como prioritário é o segmento intermédio, incluindo jovens em início de vida ativa, casais com filhos e trabalhadores com rendimentos médios. A associação chama a atenção para as famílias que não encontram no mercado uma casa compatível com aquilo que ganham.

A prioridade atribuída à classe média não exclui a consideração das diferentes situações familiares. A proposta prevê que a dimensão do agregado seja tida em conta na tipologia habitacional e na avaliação da capacidade contributiva, de modo a aproximar as características da casa das necessidades das pessoas.

Segundo a entrevista disponibilizada, os critérios de base poderão incluir limites de rendimento e a inexistência de habitação adequada na zona. Cada município poderá acrescentar critérios de preferência, como trabalhar ou residir no concelho, ou reservar quotas para jovens.

A aplicação concreta dos critérios dependerá das regras públicas definidas para cada processo. Os materiais consultados não apresentam um regulamento nacional único com limites de rendimento ou parâmetros detalhados para todas as candidaturas. Esses elementos deverão ser especificados pelos municípios nos termos aplicáveis a cada programa.

A AHDPP defende que os critérios de atribuição sejam explícitos e públicos. Quando necessário, a seleção poderá recorrer a sorteio, segundo a entrevista, como forma de reforçar a transparência.

A associação também afirma que o modelo pode ser adaptado a regiões com realidades diferentes, porque a renda é determinada a partir do rendimento familiar e não do valor de mercado da casa. Assim, os parâmetros usados numa área metropolitana poderão diferir dos aplicados numa cidade do interior, em função do território.

A aplicação prática do modelo depende das decisões dos municípios, da preparação de concursos e da capacidade de transformar as propostas em projetos concretos. A AHDPP relata estar a desenvolver instrumentos de apoio e defende medidas para agilizar a construção e acompanhar os resultados.

A AHDPP relata estar a desenvolver um conjunto de instrumentos para ajudar os municípios a aplicar o modelo. Entre eles está um kit com peças tipo para que os municípios possam preparar concursos públicos sem terem de começar o trabalho do zero.

A associação informou também que contactou os 308 municípios portugueses com um inquérito sobre terrenos e imóveis disponíveis e com propostas de reuniões de apresentação. Segundo a entrevista, existiam municípios interessados e conversações em curso, mas a AHDPP indicou que só divulgaria nomes e estatísticas depois de deliberações formais dos órgãos autárquicos.

Para acelerar a construção, a AHDPP defende a normalização de elementos que se repetem, incluindo projetos tipo, especificações técnicas e peças de concurso reutilizáveis. A associação propõe ainda prazos vinculativos para os pareceres de entidades externas e uma conferência de decisão conjunta, em vez de pareceres sucessivos.

A associação apoia procedimentos urbanísticos prioritários para habitação comprovadamente destinada a custos controlados e defende regras técnicas claras para a construção industrializada e modular. Também assinala a importância de capacitar os municípios, referindo que, após a reforma do licenciamento urbanístico aprovada pelo Decreto Lei n.º 10/2024, alguns estrangulamentos poderão estar relacionados com a falta de técnicos e de instrumentos práticos.

Na entrevista, a AHDPP declarou como objetivo que 2027 fosse o ano de lançamento do maior número possível de concursos públicos para habitação acessível, no maior número possível de municípios. A associação manifestou também a ambição de chegar a 100 mil fogos num curto intervalo de tempo. Estes valores são metas declaradas pela associação, não resultados já alcançados.

Para acompanhar a implementação, a AHDPP propõe observar o número de municípios aderentes, os terrenos identificados e o potencial habitacional, os concursos lançados e a procura registada na sua plataforma. Para avaliar os efeitos sobre as famílias e a execução dos projetos, refere indicadores como a taxa de esforço efetiva, o tempo entre a decisão e o início da obra, o custo face às referências oficiais, a ocupação e a diversidade social dos empreendimentos.

Estas perguntas resumem dúvidas comuns sobre a associação, o funcionamento do seu modelo e os critérios previstos para o acesso às habitações.

A AHDPP propõe uma abordagem à habitação acessível que combina solo público, investimento de longo prazo e rendas ajustadas aos rendimentos das famílias. A concretização do modelo depende das decisões dos municípios, da estruturação dos projetos e da validação dos mecanismos financeiros e institucionais.

Para conhecer melhor a missão, as propostas e as iniciativas da Associação Habitação e Desenvolvimento por Portugal, visite o site oficial da AHDPP.