Comprar um imóvel em Portugal é um passo significativo, seja para habitação própria, investimento ou para desfrutar da qualidade de vida que o país oferece. No entanto, é crucial estar ciente dos encargos fiscais associados a esta transação. Este guia detalhado visa esclarecer os principais impostos e custos envolvidos na aquisição de um imóvel em Portugal, garantindo que esteja bem informado para planear a sua compra de forma eficaz. 

O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) é um dos impostos mais relevantes na compra de um imóvel em Portugal. Trata-se de um imposto pago ao Estado pela transmissão do direito de propriedade de bens imóveis. O valor do IMT é calculado com base no valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel ou no valor declarado na escritura, o que for mais elevado. O IMT deve ser liquidado e pago antes da concretização da aquisição, sendo o respetivo comprovativo necessário para a formalização do negócio.

Antes de avançar para a compra, é igualmente importante confirmar a documentação e os dados fiscais do imóvel, incluindo a respetiva caderneta predial e o VPT. Para saber quais os documentos que o comprador deve analisar, consulte o nosso guia sobre os documentos obrigatórios para comprar um imóvel em Portugal.

O IMT é da responsabilidade do comprador do imóvel e deve ser liquidado e pago antes da concretização da aquisição. Regra geral, o pagamento deve ser efetuado no dia em que são gerados os documentos para pagamento ou no primeiro dia útil seguinte, mas sempre antes da compra. A declaração e a liquidação podem ser efetuadas através do Portal das Finanças, sendo gerados os documentos necessários para o pagamento.

As taxas de IMT são progressivas e variam consoante o valor do imóvel, a sua finalidade (habitação própria e permanente, secundária ou arrendamento) e a localização (Continente ou Regiões Autónomas). Para habitação própria e permanente no Continente, os valores passaram para:

O Imposto de Selo é da responsabilidade do comprador. O pagamento é feito no mesmo momento e local do IMT, antes da celebração da escritura. 

Existem duas situações principais para o Imposto de Selo na compra de um imóvel: 

Sobre a aquisição do imóvel: A taxa é de 0,8% sobre o valor patrimonial tributário ou o valor declarado na escritura, o que for mais elevado. 

Sobre o crédito à habitação (se aplicável): Se recorrer a financiamento bancário, o crédito à habitação também está sujeito a Imposto de Selo, com as seguintes taxas: 

0,5% sobre o valor do capital mutuado, para contratos com prazo igual ou superior a um ano e inferior a cinco anos.

0,6% sobre o valor do capital mutuado, para contratos com prazo igual ou superior a cinco anos. 

Para créditos com prazo inferior a um ano, a taxa aplicável é de 0,04% por cada mês ou fração, nos termos da Tabela Geral do Imposto do Selo.

Além dos impostos, a compra de um imóvel envolve custos associados à formalização da transação e ao registo da propriedade. Estes custos podem variar dependendo da opção escolhida para a escritura. 

Quando a aquisição é formalizada através de notário, os custos podem variar consoante o serviço prestado e a complexidade do negócio. A estes valores podem acrescer os custos dos respetivos registos e outros serviços profissionais, quando aplicáveis.

Adicionalmente, existem os custos dos registos prediais, que devem ser feitos na Conservatória do Registo Predial para que a propriedade seja legalmente transferida para o nome do comprador. O valor dos emolumentos depende dos atos de registo realizados e da forma como a operação é formalizada, pelo que deve ser confirmado de acordo com o caso concreto.

Outros custos podem incluir a obtenção de documentos do imóvel e eventuais despesas com solicitadores, advogados ou outros profissionais, caso o comprador opte por acompanhamento jurídico ou necessite de serviços adicionais.

Para perceber melhor o impacto dos impostos e de alguns custos associados à compra de um imóvel, apresentamos duas simulações simplificadas para 2026. Os valores são meramente ilustrativos e pressupõem que o valor de aquisição é também o valor que serve de base à liquidação do IMT. Na prática, o imposto pode variar de acordo com o valor considerado para efeitos fiscais, a localização do imóvel, a sua finalidade e a situação do comprador.