Imóveis para Estrangeiros em Portugal: O Que Mudou com as Novas Regras?
Portugal sempre foi um dos destinos mais procurados por estrangeiros que desejam investir em imóveis, viver com qualidade de vida ou simplesmente diversificar seu patrimônio. No entanto, com as recentes alterações legislativas, surgem novas dúvidas e desafios. Este artigo completo vai te guiar por tudo o que mudou e o que ainda é possível para estrangeiros interessados no mercado imobiliário português em 2025.
2012
2022
2025
Antes (2012-2022)
Investimento mínimo de €500.000 em qualquer imóvel em todo o território português
Investimento reduzido de €350.000 para reabilitação urbana
Sem restrições geográficas para investimento imobiliário
Possibilidade de compra de múltiplos imóveis para atingir o valor mínimo
Permissão para investimento residencial e comercial
Renovação a cada 2 anos com requisitos mínimos de permanência
Depois (2025)
Eliminação da opção de investimento imobiliário para obtenção do Golden Visa
Exclusão total de Lisboa, Porto e Algarve para investimentos imobiliários qualificáveis
Foco em investimentos alternativos: fundos, transferência de capital, criação de emprego
Aumento dos valores mínimos para outras modalidades de investimento
Maior ênfase em investimentos que contribuam para a economia real
Período transitório para processos em andamento até 2025
O que ainda é permitido pelo Golden Visa em 2025?
Transferência de Capital
Investimento mínimo de €1.5 milhões em transferência de capital para instituições portuguesas.
Criação de Emprego
Criação de pelo menos 10 postos de trabalho em empresas portuguesas.
Fundos de Investimento
Investimento mínimo de €500.000 em fundos de investimento ou capital de risco portugueses.
Apoio à Investigação
Doação de €500.000 para atividades de investigação científica ou cultural em Portugal.
Com as mudanças na lei de estrangeiros, o regime de Golden Visa através da compra de imóveis foi oficialmente encerrado em 2023. Isso significa que não é mais possível obter residência em Portugal apenas comprando um imóvel, especialmente em regiões como Lisboa, Porto e Algarve.
No entanto, o programa Golden Visa não foi totalmente extinto, apenas teve seus critérios alterados. Ainda é possível obter o visto através de:
Investimento em fundos de capital de risco
Apoio a projetos culturais ou científicos
Inovação tecnológica
Criação de emprego em Portugal
Estrangeiros Ainda Podem Comprar Imóveis em Portugal?
Sim! Estrangeiros continuam autorizados a comprar imóveis em qualquer região de Portugal. O fim do Golden Visa via imobiliário não impede a compra — apenas eliminou o benefício de residência automática.
Isso significa que cidadãos não europeus ainda podem adquirir casas, apartamentos ou terrenos em seu nome ou através de empresas.
Vantagens para Compradores Estrangeiros
Mercado Estável
O mercado imobiliário português tem demonstrado estabilidade e valorização consistente ao longo dos anos, oferecendo segurança para investidores internacionais.
Financiamento Disponível
Bancos portugueses oferecem financiamento para compradores estrangeiros, com taxas competitivas e condições atrativas para aquisição de imóveis.
Processo Simplificado
O processo de compra em Portugal é transparente e relativamente simples para estrangeiros, com suporte jurídico especializado disponível em vários idiomas.
Baixos Custos de Propriedade
Os custos de manutenção e impostos sobre propriedades em Portugal são relativamente baixos em comparação com outros países europeus.
Diversidade de Opções
De apartamentos urbanos a quintas rurais, Portugal oferece uma ampla variedade de propriedades para diferentes perfis de investidores e orçamentos.
Residência por Investimento
Mesmo com as mudanças no Golden Visa, Portugal ainda oferece opções para obter residência através de outros tipos de investimento.
Perguntas Frequentes (FAQ)
Não, estrangeiros não precisam de nenhuma autorização especial para comprar imóveis em Portugal. O processo é o mesmo que para cidadãos portugueses, sendo necessário apenas um número fiscal português (NIF), que é fácil de obter.
Os principais custos adicionais incluem: Imposto Municipal sobre Transmissões (IMT), que varia de 0% a 8% dependendo do valor do imóvel; Imposto de Selo (0,8%); honorários notariais e de registro (cerca de 1%); e possivelmente comissões imobiliárias (3-5%, geralmente pagas pelo vendedor).
Sim, bancos portugueses oferecem financiamento para compradores estrangeiros, geralmente até 70-80% do valor do imóvel ou valor de avaliação (o que for menor). As condições variam conforme o perfil do comprador, sua nacionalidade e situação fiscal.
Não, o fim do Golden Visa para investimentos imobiliários afeta apenas a possibilidade de obter residência através da compra de imóveis. A capacidade de adquirir propriedades em Portugal como estrangeiro permanece inalterada e sem restrições.
Quais São as Alternativas ao Golden Visa?
Com a nova legislação, surgiram oportunidades interessantes:
Visto D7: Ideal para quem possui rendimentos passivos (aposentadorias, aluguéis, dividendos).
Visto de Nômade Digital: Acesso a estrangeiros que trabalham remotamente para empresas fora de Portugal.
Visto de Empreendedor ou Startup: Para quem quer abrir empresa ou investir em inovação.
Visto de Profissionais Qualificados: Para executivos e especialistas em áreas prioritárias.
Melhores Cidades para Estrangeiros Investirem (Sem Golden Visa)
Apesar das mudanças, o mercado português continua atrativo. As seguintes cidades combinam valorização imobiliária e boa qualidade de vida:
Braga: foco em tecnologia e inovação, preços acessíveis.
Setúbal: turismo em ascensão e proximidade com Lisboa.
Aveiro: forte crescimento urbano e universitário.
Leiria: excelente infraestrutura e custo de vida equilibrado.
Évora: valorização acima da média e foco cultural.
Processo Legal para Estrangeiros Comprarem Imóveis em 2025
O processo continua simples, mas exige atenção:
Obter Número de Identificação Fiscal (NIF)
Abrir conta bancária em Portugal
Assinar contrato-promessa de compra e venda
Pagar o IMT (Imposto Municipal sobre Transações)
Assinar escritura pública
É altamente recomendável contratar advogado imobiliário ou solicitador especializado.
Quais São as Alternativas ao Golden Visa?
Conheça as opções de visto para viver em Portugal após as mudanças no programa Golden Visa
Visto para Profissionais Qualificados
Para especialistas em áreas de alta demanda no mercado português
Visto para Empreendedores
Para quem deseja abrir um negócio ou investir em startups em Portugal
Visto para Nômades Digitais
Para profissionais remotos que trabalham para empresas estrangeiras
Visto D7 - Aposentados e Rentistas
Para quem possui renda passiva, aposentadoria ou rendimentos regulares
Visto D7 - Aposentados e Rentistas
O Visto D7, também conhecido como Visto de Aposentado ou Rentista, é uma das opções mais populares para quem possui renda passiva regular. É ideal para aposentados, investidores com rendimentos de aluguéis ou dividendos, e pessoas com fontes de renda estáveis fora de Portugal.
Requisitos Principais:
Comprovar renda passiva regular (aposentadoria, aluguéis, dividendos, etc.)
Renda mínima mensal equivalente ao salário mínimo português (€705 em 2023)
Seguro de saúde válido em Portugal
Comprovante de acomodação em Portugal (contrato de aluguel ou escritura)
Antecedentes criminais limpos
Processamento
3-4 meses
Validade Inicial
2 anos
Renovação
A cada 3 anos
Cidadania
Após 5 anos
Checklist Interativo: Qual visto se encaixa com o seu perfil?
1. Qual é a sua principal fonte de renda?
Renda passiva (aposentadoria, aluguéis, investimentos)
Trabalho remoto para empresa estrangeira
Negócio próprio ou empreendimento
Emprego em empresa portuguesa
2. Quanto tempo pretende ficar em Portugal?
Menos de 1 ano
1 a 3 anos
Mais de 3 anos
Pretendo obter cidadania
3. Qual é o seu objetivo principal em Portugal?
Qualidade de vida e clima
Expandir negócios para a Europa
Desenvolvimento de carreira
Aposentadoria
4. Você tem disponibilidade para investir em Portugal?
Não tenho capital para investir
Até €10.000
Entre €10.000 e €100.000
Mais de €100.000
Comparativo entre os Vistos
Características
D7
Nômade Digital
Empreendedor
Profissional Qualificado
Investimento mínimo
Não requer
Não requer
€5.000 - €175.000
Não requer
Renda mensal mínima
€705+
€2.800+
Variável
Variável
Presença física exigida
183 dias/ano
Flexível
183 dias/ano
Baseado no contrato
Acesso ao sistema de saúde
✓
✓
✓
✓
Direito a trazer família
✓
✓
✓
✓
Caminho para cidadania
✓ (5 anos)
✓ (5 anos)
✓ (5 anos)
✓ (5 anos)
Facilidade de obtenção
Alta
Média
Média
Média-Alta
Tempo de processamento
3-4 meses
2-3 meses
4-6 meses
2-3 meses
Comparativo entre os Vistos
Mudanças nas Regras de Arrendamento Local (Airbnb)
Cidades como Lisboa e Porto adotaram zonas de contenção que limitam a emissão de novas licenças de alojamento local (AL).
Se você é estrangeiro e quer investir para arrendar via Airbnb:
Verifique se o imóvel já tem licença AL ativa
Considere cidades fora das zonas de contenção
Avalie alternativas como arrendamento de longa duração
Impostos e Custos Que o Estrangeiro Deve Considerar
Comprar imóvel em Portugal envolve:
IMT (varia conforme o valor da casa)
Imposto de Selo (0,8%)
IMI (imposto anual sobre propriedade)
Mais-valias em caso de revenda
Custos de manutenção e gestão imobiliária
1.Obter NIF
Número de Identificação Fiscal, essencial para qualquer transação em Portugal.
2.Abrir Conta
Conta bancária em Portugal para facilitar a transação e pagamentos relacionados.
3.Contrato Promessa
Documento que formaliza a intenção de compra e venda, com sinal de 10-30%.
4.Pagamento IMT
Imposto Municipal sobre Transmissões, pago antes da escritura final.
5.Escritura
Assinatura do documento oficial de transferência da propriedade no notário.
6.Registro
Registro da propriedade no Conservatória do Registro Predial.
Processo Legal para Estrangeiros Comprarem Imóveis em 2025
Guia simplificado para facilitar sua jornada de investimento em Portugal
Comprar em Nome Próprio ou em Nome de Empresa?
Muitos estrangeiros compram imóveis em nome de empresa, o que pode trazer benefícios:
Redução de impostos (em alguns casos)
Planeamento sucessório
Proteção patrimonial
No entanto, é fundamental avaliar caso a caso com um contador e advogado fiscalista.
Principais Armadilhas Que Estrangeiros Devem Evitar
Comprar sem ver o imóvel presencialmente
Não verificar situação legal (licenças, dívidas, penhoras)
Fazer contratos sem tradução adequada
Confiar em intermediários não licenciados
Dica: Use apenas mediadores licenciados pela AMI.
Ainda Vale a Pena Investir em Imóveis em Portugal Como Estrangeiro?
Mesmo com novas regras, Portugal continua competitivo e promissor:
Alta qualidade de vida
Segurança jurídica
Rendimento estável em arrendamentos
Valorização acima da média em cidades secundárias
Valorização Média de Imóveis (2020–2025)
Fonte: Instituto Nacional de Estatística (INE) e análises de mercado
SEGURO E
PROMISSOR
- Valorização média anual de 7.5% nos últimos 5 anos
- Estabilidade política e econômica, com baixo risco para investidores
- Forte demanda de turismo e aluguel de curta duração com retornos atrativos
- Programas de incentivo como o Visto Gold e benefícios fiscais para residentes não habituais
As novas regras mudaram o cenário, mas não eliminaram as oportunidades. Investidores estrangeiros ainda encontram em Portugal um terreno fértil para construir património, diversificar investimentos e viver com tranquilidade.
Informe-se com profissionais especializados
Faça uma análise local do mercado
Planeie com base nas novas diretrizes
Não acredite em nós, acredite neles
"Adquiri uma villa no Douro em 2020 como investimento para aposentadoria. A região está em crescimento constante e o valor do imóvel já aumentou significativamente. O processo foi transparente e a qualidade de vida é incomparável."
Michael Kruger
Investidor da Alemanha
Investimento: Villa no Vale do Douro
Valorização: +25% em 4 anos
"Comprei um prédio histórico no centro de Lisboa para renovar e transformar em apartamentos. O retorno tem sido consistente e a valorização do imóvel superou minhas expectativas. Os incentivos fiscais para renovação foram um grande benefício."
Sophie Laurent
Investidora da França
Investimento: Prédio histórico em Lisboa
Valorização: +35% após renovação
"Investi em um apartamento no Algarve em 2021 e já valorizou mais de 20%. Além disso, o retorno com aluguel de temporada durante o verão tem sido excelente. O processo foi muito mais simples do que eu imaginava."
John Miller
Investidor dos EUA
Investimento: Apartamento no Algarve
Valorização: +20% em 3 anos
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