Dados recentes indicam que a oferta de casas à venda em Lisboa diminuiu aproximadamente 4% no início de 2025 comparativamente ao mesmo período do ano anterior, demonstrando que a pressão na oferta se mantém elevada. Esta escassez é particularmente pronunciada na gama de preços mais procurada pelos beneficiários da garantia pública, criando condições de mercado que favorecem os vendedores.

Para os compradores, a medida criou um sentimento de urgência e oportunidade que os incentivou a acelerar as suas decisões de compra. Muitos jovens que anteriormente estariam numa fase de "espera e poupança" decidiram avançar imediatamente, temendo que a medida pudesse ser alterada ou que os preços continuassem a subir.

Para os vendedores, a consciência de que existe um novo segmento de compradores com maior poder de compra (devido ao acesso ao financiamento total) criou expectativas de preços mais elevadas. Esta alteração nas expectativas traduziu-se em preços pedidos mais ambiciosos e menor disponibilidade para negociar reduções.

A procura por habitação em Lisboa mantém-se robusta, alimentada não apenas pelos beneficiários da garantia pública, mas também por outros segmentos do mercado, incluindo investidores nacionais e estrangeiros, jovens profissionais com rendimentos elevados, e famílias em processo de melhoria habitacional. Esta diversidade na base de procura confere uma maior estabilidade ao mercado, reduzindo a dependência excessiva de um único segmento.

No entanto, especialistas do setor alertam para a necessidade de monitorizar cuidadosamente a evolução das taxas de juro e das condições económicas gerais. Um aumento significativo das taxas poderia reduzir drasticamente a atratividade do financiamento a 100%, mesmo com garantia pública, uma vez que as prestações mensais se tornariam proibitivas para muitos jovens compradores.

Dados recentes do Banco de Portugal indicam que a utilização da garantia pública tem vindo a aumentar progressivamente, com os contratos com esta modalidade a representarem já 9% do número total de novos contratos de crédito habitação. Se esta tendência se mantiver, é expectável que o impacto da medida se intensifique ao longo de 2025, particularmente à medida que mais jovens tomem conhecimento das suas vantagens e os processos bancários se tornem mais eficientes.

Adicionalmente, a experiência acumulada pelos bancos na gestão destes produtos está a traduzir-se numa maior agilidade nos processos de aprovação e numa oferta mais competitiva de condições. Várias instituições financeiras têm vindo a lançar campanhas específicas direcionadas para este segmento, incluindo spreads preferenciais e isenções de comissões que tornam o financiamento ainda mais atrativo.

Esta adaptação inclui não apenas o tipo de habitação oferecida - com maior foco em tipologias T1 e T2 em localizações bem servidas de transportes públicos - mas também novas abordagens ao marketing e vendas. Algumas promotoras estão a estabelecer parcerias diretas com bancos para facilitar o processo de financiamento, enquanto outras estão a desenvolver pacotes que incluem apoio jurídico e fiscal especializado.

No entanto, a resposta da oferta continua a ser limitada pelos constrangimentos estruturais que caracterizam o mercado lisboeta. A escassez de terrenos disponíveis, os complexos processos de licenciamento, e os elevados custos de construção continuam a limitar a capacidade de aumentar significativamente a oferta no curto prazo.

Esta concentração da procura está a criar micro-mercados com características distintas, onde a competição entre compradores é mais intensa e os preços tendem a subir mais rapidamente. Paralelamente, zonas premium da cidade mantêm as suas dinâmicas próprias, menos influenciadas pela garantia pública devido aos limites de valor estabelecidos na medida.

Esta segmentação está a criar oportunidades interessantes para investidores e compradores mais experientes, que podem identificar zonas com potencial de valorização baseado na evolução dos padrões de procura. Algumas áreas que anteriormente eram consideradas periféricas estão a ganhar nova atratividade devido à melhoria das acessibilidades e à pressão nos preços das zonas mais centrais.

A preparação financeira continua a ser crucial, mesmo com financiamento a 100%. As prestações mensais de um empréstimo que cobre a totalidade do valor do imóvel são necessariamente mais elevadas, exigindo uma capacidade financeira sólida e estável. Recomenda-se que os potenciais compradores façam simulações detalhadas considerando diferentes cenários de taxas de juro e prazos de amortização.

É também aconselhável iniciar o processo de pré-aprovação de crédito antes de começar a procurar ativamente por imóveis. Num mercado competitivo como o atual, ter uma pré-aprovação pode ser decisivo para conseguir fechar negócios, especialmente quando há múltiplas propostas para o mesmo imóvel.

A proximidade a estações de metro e interfaces de transportes públicos tornou-se um fator ainda mais valorizado, uma vez que permite aceder a zonas mais centrais sem os custos associados. Compradores devem considerar não apenas a situação atual, mas também os desenvolvimentos futuros planeados para cada área.

Zonas em processo de requalificação urbana, como partes da zona oriental da cidade, podem oferecer oportunidades de valorização interessantes no médio prazo. No entanto, é importante avaliar cuidadosamente o timing destes desenvolvimentos e os riscos associados.

Recomenda-se que os compradores solicitem uma avaliação independente antes de formalizar a proposta, especialmente em casos onde o preço pedido parece estar acima dos valores de mercado para imóveis similares na mesma zona. Esta precaução pode evitar surpresas desagradáveis numa fase avançada do processo.

A análise jurídica do imóvel e da documentação associada deve ser particularmente rigorosa, uma vez que problemas descobertos após a assinatura do contrato podem ter implicações financeiras significativas quando não há margem de segurança proporcionada por uma entrada inicial.

A estratégia de negociação deve ser adaptada às condições específicas de cada transação. Em situações de múltiplas propostas, que se tornaram mais frequentes, pode ser mais eficaz apresentar uma proposta competitiva desde o início, em vez de tentar negociar reduções significativas. A flexibilidade nas condições contratuais, como prazos de escritura ou inclusão de equipamentos, pode ser mais valorizada pelos vendedores do que pequenas reduções no preço.

Os dados apresentados demonstram que esta medida teve um impacto imediato e substancial, com 89% dos contratos com garantia pública a financiarem efetivamente 100% do valor da compra. Esta estatística, por si só, representa uma revolução na forma como os jovens acedem à habitação própria, eliminando aquela que era historicamente a principal barreira: a necessidade de acumular poupanças substanciais para a entrada inicial.

A evolução dos preços entre novembro de 2024 e janeiro de 2025 - com aumentos de 1,8% e 1,3% nos dois primeiros meses, seguidos de uma correção de 4,1% em janeiro - ilustra a complexidade das forças em jogo. Esta volatilidade reflete não apenas o impacto das novas medidas, mas também a resposta natural de um mercado em processo de adaptação a condições fundamentalmente alteradas.

O impacto da garantia pública estende-se muito além dos beneficiários diretos da medida. A maior procura por parte de jovens compradores criou efeitos de cascata que influenciaram todo o mercado, desde as estratégias dos vendedores até às ofertas dos promotores imobiliários. Esta transformação sistémica sugere que os efeitos da medida continuarão a fazer-se sentir muito para além do período de vigência da garantia pública.

Para o futuro, as perspetivas apontam para uma consolidação gradual desta nova realidade. A sustentabilidade do crescimento dos preços dependerá da evolução de múltiplos fatores, incluindo as taxas de juro, a resposta da oferta, e a continuidade das políticas de apoio à habitação jovem. No entanto, os fundamentos estruturais do mercado lisboeta - incluindo a persistente escassez de oferta e a atratividade da cidade como destino residencial - sugerem que a pressão ascendente nos preços se manterá no médio prazo.

A experiência dos últimos meses oferece lições valiosas para todos os agentes do mercado. Para os jovens compradores, demonstra tanto as oportunidades quanto os desafios do novo paradigma de financiamento. Para os vendedores e promotores, revela a importância de adaptar estratégias às novas condições de procura. Para os decisores políticos, fornece dados cruciais sobre a eficácia das medidas implementadas e sobre a necessidade de monitorização contínua dos seus efeitos.

Em última análise, o crédito habitação a 100% representa mais do que uma medida de política habitacional - constitui um experimento social e económico de grande escala cujos resultados continuarão a moldar o mercado imobiliário português nos próximos anos. O caso de Lisboa, como laboratório privilegiado desta transformação, oferece insights valiosos sobre como políticas bem intencionadas podem ter efeitos complexos e por vezes inesperados na realidade do mercado.

A jornada iniciada em 2024 está longe de terminar. À medida que mais jovens acedem aos benefícios da garantia pública e o mercado continua a adaptar-se às novas condições, novas dinâmicas emergirão certamente. O desafio para todos os intervenientes será navegar esta nova realidade de forma informada e responsável, maximizando os benefícios desta oportunidade histórica de democratização do acesso à habitação própria.