O mercado imobiliário em Portugal tem passado por diversas transformações legislativas nos últimos anos. Compreender a Lei do Arrendamento Urbano é fundamental tanto para proprietários que desejam rentabilizar os seus imóveis com segurança, quanto para inquilinos que procuram a sua nova habitação.

Este guia detalha o funcionamento do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), os tipos de contrato vigentes, prazos de renovação e as regras atualizadas para 2025.

O Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), estabelecido pela Lei n.º 6/2006 e alvo de várias atualizações recentes, é o pilar jurídico que regula o mercado de arrendamento em Portugal. O seu principal objetivo é dinamizar o setor, equilibrando os direitos de senhorios e arrendatários, além de simplificar processos que anteriormente eram morosos e complexos.

A importância do NRAU reside na criação de um quadro legal claro para a atualização de rendas antigas e na definição de mecanismos mais ágeis para a resolução de conflitos, como o Procedimento Especial de Despejo.

Existem duas modalidades principais de contrato de arrendamento para fins habitacionais em Portugal:

1. Contrato com Prazo Certo: As partes estabelecem uma data de início e de fim. Por norma, a duração mínima é de 1 ano.

2. Contrato de Duração Indeterminada: Não existe uma data de término definida, mantendo-se o contrato até que uma das partes decida terminá-lo, cumprindo os pré-avisos legais.

No caso do arrendamento não habitacional (comercial), existe maior liberdade contratual, mas na ausência de estipulação, a lei prevê um prazo de 10 anos.

Desde as alterações de 2019, os contratos de arrendamento habitacional com prazo certo têm, por regra, uma duração mínima de 1 ano. Se o contrato for celebrado por um período inferior, a lei considera-o automaticamente alargado para o prazo mínimo legal.

Quanto à renovação, salvo se as partes acordarem o contrário no contrato, este renova-se automaticamente no final do prazo inicial por períodos sucessivos de 3 anos. Esta medida visa conferir maior estabilidade ao mercado habitacional.

Para impedir a renovação automática, as partes devem comunicar a sua intenção por carta registada com aviso de recebimento, respeitando os seguintes prazos:

A atualização anual da renda não é obrigatória, mas é um direito do senhorio previsto no NRAU. O valor do aumento é determinado pelo coeficiente de atualização publicado anualmente no Diário da República.

Para o ano de 2025, o coeficiente de atualização foi fixado em 1,0216, o que permite um aumento máximo de 2,16% nas rendas. Este valor representa uma estabilização face ao aumento acentuado registado em 2024 (6,94%).

A rescisão do contrato pode ocorrer por iniciativa de qualquer uma das partes, mas as regras variam significativamente.

O inquilino pode rescindir o contrato antes do prazo terminar, desde que já tenha cumprido um terço do tempo inicial ou da renovação. Deve cumprir um pré-aviso de 120 dias (para contratos ≥ 1 ano) ou 60 dias (para contratos < 1 ano).

O senhorio tem limitações mais rigorosas para terminar um contrato antes do prazo. As situações permitidas incluem:

Navegar pela Lei do Arrendamento Urbano em Portugal exige atenção aos detalhes e atualização constante, dado o dinamismo legislativo do país. Seja para garantir uma rentabilidade justa ou para assegurar um lar estável, o conhecimento destas regras é a sua melhor ferramenta de proteção.

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