A venda de um imóvel em Portugal, seja ele a sua Habitação Própria Permanente (HPP) ou uma segunda habitação, pode gerar um ganho patrimonial que, para efeitos fiscais, é denominado Mais-Valia. Este é, em termos simples, o lucro obtido com a transação, ou seja, a diferença positiva entre o valor de venda (Valor de Realização) e o valor pelo qual o imóvel foi adquirido (Valor de Aquisição), após as devidas correções e deduções. 

Com o dinamismo do mercado imobiliário e as constantes alterações legislativas, nomeadamente as introduzidas pelos Orçamentos de Estado e pacotes de medidas para a habitação, torna-se fundamental que proprietários e investidores compreendam as regras em vigor. Este guia completo visa esclarecer todos os aspetos das mais-valias imobiliárias para o ano de 2026, focando nas novidades legislativas, no cálculo e nas isenções que podem significar uma poupança fiscal significativa. 

A tributação das mais-valias imobiliárias em Portugal depende, essencialmente, da sua residência fiscal e da natureza do imóvel vendido. 

Para os contribuintes considerados residentes fiscais em Portugal, a regra geral de tributação é o englobamento obrigatório da mais-valia no seu rendimento total, para efeitos de Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares (IRS). 

Contudo, existe um benefício fiscal crucial: apenas 50% do valor da mais-valia apurada é sujeito a tributação. Este valor parcial é somado aos restantes rendimentos do contribuinte (salários, rendas, etc.) e tributado de acordo com as taxas progressivas de IRS, que podem variar entre os 14,5% e os 48% (taxas de 2025, sujeitas a atualização). 

O cálculo da mais-valia (MV) é determinado pela seguinte fórmula base, conforme o Código do IRS (CIRS): 

Corresponde ao valor pelo qual o imóvel foi vendido. Se o valor de venda declarado for inferior ao Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel, a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) pode considerar o VPT como o valor de realização para efeitos de cálculo. 

É o valor pelo qual o imóvel foi comprado. Se o imóvel tiver sido adquirido antes de 1989, está isento de mais-valias (ver secção 4). Se a aquisição foi por herança ou doação, o valor de aquisição é, em regra, o Valor Patrimonial Tributário (VPT) à data da transmissão (óbito ou doação). 

Este coeficiente é um fator de correção monetária que visa mitigar o efeito da inflação, ajustando o valor de aquisição para o valor atual. A AT publica anualmente uma tabela com estes coeficientes. 

Para reduzir a mais-valia e, consequentemente, o imposto a pagar, o contribuinte pode deduzir os seguintes encargos, desde que devidamente comprovados com faturas e recibos: 

O panorama fiscal das mais-valias tem sido marcado por um esforço legislativo para aumentar a oferta de habitação. As principais alterações com impacto em 2025 e 2026 são: 

Uma das medidas mais relevantes do Pacote Fiscal para a Habitação aprovado em janeiro de 2026 é a isenção de tributação das mais-valias para os contribuintes que reinvestirem o valor da venda num imóvel destinado a Habitação a Valores Moderados. 

O requisito de tempo para que um imóvel seja considerado Habitação Própria Permanente (HPP) para efeitos de isenção de mais-valias foi ajustado. O Decreto-Lei n.º 57/2024 reduziu o prazo de 24 meses para 12 meses de domicílio fiscal no imóvel, em certas situações, facilitando o acesso à isenção por reinvestimento para quem se mudou mais recentemente. 

A medida extraordinária introduzida pela Lei do "Mais Habitação", que permitia a isenção de mais-valias na venda de terrenos para construção ou segundas habitações, desde que o valor fosse usado para amortizar crédito habitação, terminou a 31 de dezembro de 2024. Para vendas realizadas em 2025 e 2026, esta isenção já não se aplica, regressando-se à regra geral de tributação para estes tipos de imóveis.